Jak wziąć kredyt hipoteczny?

Wielu Polaków zaczyna myśleć o kredycie hipotecznym w chwili kiedy wybierze sobie swoją wymarzoną nieruchomość. Zanim jednak ostatecznie podejmiemy decyzję o zaciągnięciu tego kredytu powinniśmy dowiedzieć się nim jak najwięcej. Dlatego też do tej decyzji warto przygotować się wcześniej chociażby po to abyśmy wiedzieli na jakie wydatki będzie nas stać i ile pieniędzy musimy posiadać aby zrealizować mieszkaniowe plany.

Wkład własny w kredycie hipotecznym

Ubiegając się o kredyt hipoteczny musimy posiadać oszczędności czyli wkład własny kredytobiorcy w inwestycję. Dziś banki nie pożyczają już całej kwoty pieniędzy na nieruchomość. Dlatego też zanim udamy się do banku musimy zgromadzić odpowiednie oszczędności. Musimy również zdać sobie sprawę z tego, że po zaciągnięciu kredytu hipotecznego nasza zdolność zostanie znacznie nadszarpnięta. A zatem jeżeli planujemy jakieś wydatki np. remont oraz wyposażenie raczej nie będziemy mogli liczyć na bankowe kredyty i raczej powinniśmy uwzględnić te koszt w naszych oszczędnościach.

Wiele banków wymaga minimalnego wkładu własnego wynoszącego 20 procent wartości mieszkania. Jednak niektóre banki gotowe są sfinansować transakcję w której klient będzie posiadał mniejszą kwotę wkładu własnego. Jeżeli dysponujemy tylko 10 procentowym wkładem własnym musimy zdawać sobie sprawę z tego, że będziemy mieli do wyboru zdecydowanie mniej banków jeżeli chodzi o ostateczne odpisanie kredytu. W takiej sytuacji często musimy też liczyć się z dodatkowymi kosztami gdyż brakujący wkład własny może zostać przez bank dodatkowo zabezpieczony.

Zdecydowanie lepsze warunki kredytowe otrzymują osoby które większą część nakładów wyłożą z własnej kieszeni. Wyższy wkład własny wiąże się także z niższą marżą kredytu czyli inaczej mówiąc niższym kosztem pożyczanego pieniądza.

Maksymalna wysokość kredytu hipotecznego

Wysokość kredytu zależy od dwóch czynników jakimi są wartość nieruchomości a także zdolność kredytowa danego klienta. Z reguły relacja między wartością zabezpieczenia a kwotą kredytu nie powinna przekraczać 90 proc. Jednak sa banki które przyjmują nieco bardziej restrykcyjne warunki. Zdolność kredytowa jest pochodną naszej sytuacji finansowej. O tym jaką wysokość kredytu jesteśmy w stanie otrzymać decyduje tylko bank i robi to indywidualnie dla każdego potencjalnego klienta. Musimy wiedzieć też o tym co tak naprawdę może wpłynąć na naszą zdolność kredytową. A zatem na zdolność kredytową wpłynie przede wszystkim nasz dochód, ale również wiek, stan cywilny, liczba członków rodziny, miejsce zamieszkania oraz wysokość innych obciążań jakie już mamy, czyli kredyty i pożyczki . Ważna będzie również historia obsługi dotychczasowego czyli to czy spłacaliśmy je zgodnie z harmonogramem. A zatem jak widzimy na naszą zdolność kredytową wpływa wiele czynników więc warto pomyśleć o tym wcześniej, abyśmy nie zostali niczym zaskoczeni.

Budowanie zdolności do zaciągnięcia kredytu hipotecznego

Budowanie zdolności ekonomicznej do zaciągnięcia i spłaty kredytu hipotecznego trwa najczęściej latami i rzadko wynika ze spontanicznych decyzji. Czego potrzebujesz, aby podejść efektywnie do nawiązania współpracy z bankiem?

Aspekt wkładu własnego

Wkład własny to podstawa przy staraniach o kredyt hipoteczny w Polsce. Według norm ustalonych przez Komisję Nadzoru Finansowego wkład własny wynosi 20%. Przy mniejszym wkładzie wymaga się od kredytobiorcy kosztownego ubezpieczenia tzw. niskiego wkładu własnego. Dodatkowa alternatywa to wprowadzenie zabezpieczenia w postaci nieruchomości. Wtedy bank może odejść od standardowej struktury wkładu własnego, co pozwoli wykorzystać wolne środki na cele wykończeniowe. Naturalna postawa to zbieranie oszczędności, aby wygenerować możliwie największe nadwyżki, co pozwoli na zmniejszenie ryzyka przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. Za tym idzie również obniżenie raty. W Polsce od ponad dekady obowiązują niskie stopy procentowe, najniższe w historii. To prowadzi do prostego wniosku. To dobry czas na wypełnienie wniosku o kredyt hipoteczny, ale pod pewnymi warunkami. Trzeba wiedzieć, że niskie stopy nie trwają wiecznie, a rata waha się zgodnie z aktualnie prowadzoną polityką monetarną. Posiadanie pozytywnej zdolności kredytowej dzisiaj nie oznacza posiadania jej w przyszłości ze zmiennymi stopami procentowymi. Co w takim przypadku robić? Musisz uwzględnić ewentualne wahania stóp procentowych, albo u niezależnego eksperta (najczęściej płatnie), albo samodzielnie.

Historia spłaty dotychczasowych zobowiązań

Kolejny aspekt to monitorowanie sytuacji kredytobiorcy w bazie Biura Informacji Kredytowej, a także w bazie Biura Informacji Gospodarczej. BIK pokazuje, czy spłacasz regularnie drobne pożyczki, zobowiązania wobec banków i parabanków. Brak historii spłaty zobowiązań nie jest mile widziany przy kredycie hipotecznym. BIG daje natomiast wgląd do zaległości pozabankowych, chociażby do przeterminowanych rachunków, alimentów. Można powiedzieć, że bank przed udzieleniem kredytu hipotecznego monitoruje ilościowe i jakościowe wskaźniki. Do ilościowych wskaźników zalicza się dochód, a do jakościowych uprawiany zawód, stan cywilny. Nie musisz takich danych we wniosku podawać, ale to jednak mile widziana kwestia, ułatwiająca ustalenie ostatecznej punktacji. Najbardziej premiuje się w bankach dochód wynikający z umowy o pracę na czas nieokreślony. Przy innych umowach kredyt hipoteczny nie jest wykluczony, ale wymaga już dłuższych analiz, a to ryzykowne. Przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego najlepiej zrezygnować z różnych zobowiązań, chociażby kredytów gotówkowych, nawet z utrzymania samochodu, jeżeli to możliwe. Im większe obniżenie kosztów utrzymania gospodarstwa domowego, tym lepiej dla scoringu kredytowego. Wszystkie te działania trzeba zoptymalizować na długo przed wypełnieniem wniosku kredytowego. Stabilne zatrudnienie oraz bardzo niskie koszty utrzymania punktują przy współpracy z bankiem.

Jakość kredytowanej nieruchomości

Dla banku kredyt hipoteczny to inwestycja. A zatem liczy się też wybór samej nieruchomości. Obiekt w bardzo złym stanie technicznym zostanie na pewno odrzucony. Jeżeli korzystasz z rynku pierwotnego nie ma z tym większych problemów. Najwięcej formalności spełniają osoby budujące dom jednorodzinny od absolutnych podstaw. Najszybciej podniesiesz zdolność kredytową przez udział partnera, najlepiej współmałżonka. Wtedy dochodzi do podwojenia dochodów i optymalizacji zdolności kredytowej. Czasami kredyt hipoteczny zaciąga się również przy wsparciu rodziców, czy rodzeństwa.

Jak to jest z tą wcześniejszą spłatą?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie na wiele długich lat, które – czasami niezależnie od kredytobiorcy – mogą znacząco zmienić jego sytuację finansową. Gdy pieniędzy jest coraz mniej, a raty rosną, trudno mówić o wcześniejszej spłacie. Niemniej sytuacja może się też odwrócić. Wystarczy, że nasze przychody gwałtownie wzrosną i spłata kredytu stanie się możliwa już w przeciągu kilku miesięcy. Tylko… co wtedy z kosztami?

Jak to dawniej bywało?

Jeszcze kilka lat temu wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego wiązała się – prawie na pewno – z doliczeniem dodatkowych prowizji. W związku z faktem, że ich wysokość była znaczna (i regulowana przez banki), wcześniejsza spłata kredytu w większości przypadków po prostu się nie opłacała. Dziś jest już nieco inaczej. Od 2017 roku obowiązuje nowelizacja w prawie bankowym, która znacznie ułatwia wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Różnica polega na tym, że banki nie mogą już wydłużać w nieskończoność okresu, w trakcie którego należy się prowizja za wcześniejszą spłatę. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, kredyt hipoteczny o oprocentowaniu zmiennym (a takich jest zdecydowana większość), może być objęty dodatkową i dość niską prowizją tylko przez pierwsze 36 miesięcy spłaty.

Co to oznacza w praktyce?

Ograniczenia narzucone bankom, znacznie poprawiły nastrój kredytobiorcom długoterminowym. Odtąd możliwe jest znacznie szybsze spłacenie kredytu, bez konieczności płacenia dodatkowych opłat. Co więcej – narzucone ograniczenia sprawiły, że bankom po prostu nie opłaca się pobierać z tego tytułu prowizji (co innego w przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym). Tym samym, niektóre z nich całkowicie rezygnują z jej naliczenia. Dlatego przy podpisywaniu umowy o kredyt (nie tylko hipoteczny) zawsze warto zapytać w banku, czy istnieje możliwość szybszej spłaty kredytu. Warto się o to zapytać również wtedy, gdy nie mamy takich planów. Kto wie, czy za najbliższe kilka lub kilkanaście lat, nasza sytuacja finansowa nie poprawi się na tyle, by nie splacić w całości zobowiązania?

Kapitał jest lepszy!

Spłacając wcześniej kredyt hipoteczny, zawsze warto zwrócić uwagę, czy spłacamy kapitał, czy też odsetki. Ten pierwszy model jest znacznie bardziej opłacalny, gdyż umożliwia znaczące obniżenie podstawy obliczania odsetek. Oznacza to, że szybsza spłata kapitału, nie tylko skróci czas spłaty zobowiązania, ale też pozwoli na zoptymalizowanie jego odsetek i – w konsekwencji – doprowadzi do znacznych oszczędności w naszym domowym budżecie. Dlatego raty kredytu hipotecznego warto nadpłacać regularnie, uwzględniając przy tym stan naszych domowych finansów. Pamiętajmy, że zwrócone szybciej środki nie podlegają zwrotowi!

Kilka słów podsumowania

Reasumując, wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest możliwa i – co ważne – nie generuje już tak wysokich kosztów jak kiedyś. Chcąc szybciej spłacić swoje zobowiązanie hipoteczne, warto zwrócić uwagę na warunki tej spłaty. Być może warto poczekać te 36 miesięcy, by potem – uzbierawszy kapitał – móc spłacić resztę środków w całości?

Serwis wykorzystuje pliki cookies. Korzystając ze strony wyrażasz zgodę na wykorzystywanie plików cookies.